| 說明 |
壹、直接答案
一、房客交付定金，房東也收了定金，該定金之用途到底為何？係依照當事人之意思而決定；一般情形是，房客因為看屋滿意，而表示想先付定金，房東也同意收下，這二個人之間的意思，通常是把定金當作「立約定金」，用來擔保租約之成立，或者，把定金當作「證約定金」，用來證明租約已經訂立了。
二、在法律上，對於房東及房客之間收付定金之行為，「推定」房東及房客之間的房屋租賃契約已經成立。該項「推定」，當事人仍可舉出反證來證明該契約並未成立。
貳、基礎說明
一、民法債編於八十九年五月五日修正施行前，第二百四十八條規定：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，其契約「視為」成立。」所以一旦收了定金，契約就算成立了，房屋租賃契約也是如此。但第二百四十八條，在八十九年五月五日修正施行後，已經修正為：「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，「推定」其契約成立。」
二、契約一旦被法律「視為」成立，就「真的」成立了，無法變更，若契約僅被法律「推定」成立，只是「暫時」成立，只要能舉出反證來證明契約並不成立，仍可推翻契約成立的「暫時狀態」，變更為契約不成立。
三、關於收付定金一事，特別要提醒房東及房客一件老生常談的事；為了當事人彼此方便的緣故，房客找房屋時最好隨身準備好定金收據及租金收據，把錢跟收據同時交給房東，房東動動手簽個名就好了，房客付錢也比較心安，這是租屋族一定要堅持實踐的「帝王原則」。否則，日後除了痛斥人性外，也要想想自己為何無法堅持「付錢給人就一定要有收據」的鐵則？唯有想清楚了，才能避免將來自己在同一件事上不斷地重蹈覆轍。
參、進階說明
一、若當事人已經從「收付定金階段」進入到「實際履行契約階段」，當事人之間已經不再需要依賴「定金之交付」作為認定契約是否成立之證明方式。此時，先前已經支付之定金，究竟應該如何處理？
二、當事人若對於如何處理定金已經有約定時，應優先依照當事人之意思處理；如果沒有約定，民法第二百四十九條第一項第一款對此另設有補充規定，處理方式有二種，一種是房東將定金返還給房客，一種是將定金轉換為租金的一部分。房屋租賃實務上，亦有轉換為押金的一部分的作法；將定金轉換為租金或押金的處理方式，為房屋租賃實務上經常採用的作法。
肆、參考法條
第二百四十九條
定金除當事人另有訂定外，適用左列之規定﹕
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
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