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法拍篇 >> 房屋被法拍了，怎麼辦？

說明

壹、房客在租賃期間若已聞悉房屋已經被法院拍賣出去了，不用因此而緊張，只要房客是在法院查封房屋之前就已經租賃該房屋，就能受到民法第四百二十五條第一項之保護。其實，房客只要以面對新房東的心情來看待拍賣這件事即可。（請注意下述之例外情形）

貳、房屋雖然被拍賣掉了，為了保護承租人就租賃契約關於約定租賃期限之利益，民法第四百二十五條規定租賃契約對於將來買到房屋的人仍繼續存在，也就是說，買到房屋的人仍然要接受租賃契約的拘束，不能任意請求房客搬家，上開法條就是大眾耳熟能詳的「買賣不破租賃原則」。

參、要注意的是，房客若是在法院查封房屋之後，才與房東訂立租賃契約，並不受「買賣不破租賃原則」的保護。

肆、「買賣不破租賃原則」的例外

一、若租約係屬不定期限之租約，又沒有經過公證的話，房客即不受「買賣不破租賃原則」保護。

二、租約雖屬定有期限之租約，但租賃期限超過五年，又沒有經過公證的話，房客亦不受「賣不破租賃原則」保護。

伍、參考法條

民法第四百二十五條
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

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